12-7-2017 – Woensdag 28 juni 2017 vond de jaarlijkse bijeenkomst voor beleggers in het SynVest RealEstate Fund plaats. Zo’n zestig beleggers waren aanwezig in Hotel De Witte Bergen in Eemnes. ​

De waarde van de vastgoedportefeuille was op 31 december 2016 circa 66 miljoen euro. Martin van Gooswilligen, directeur van SynVest, gaf in een toelichting aan dat de prestaties van het Synvest RealEstate Fund momenteel nog onderhevig zijn aan de huidige marktcycli. Het eigen vermogen daalde, van 10 miljoen euro naar 6,5 miljoen euro. Door deze afwaardering daalde de intrinsieke waarde per certificaat naar 562 euro. Dit komt met name door het negatieve sentiment van de markt halverwege vorig jaar wat nog doorwerkt in de taxatiewaarde per 31 december 2016. Hij benadrukte daarbij wel dat de tekenen voor de toekomst positiever zijn.

De portefeuille

SynVest heeft onlangs het pand op de Marithaime in Elst verkocht voor ruim 30% boven de boekwaarde. Met de koper, die ook een pand van het fonds in Rotterdam huurt, is de afspraak gemaakt dat hij de huur daar met 5 jaar verlengd. De gehele opbrengst wordt gebruikt voor een extra aflossing aan de FGH Bank.

Twee objecten hebben op dit moment bijzondere aandacht. Als eerste het distributiecentrum in ’s-Heerenberg. SynVest is inmiddels in onderhandeling met een partij voor de verhuur van dit object, maar verkoop is ook niet uitgesloten. Dit najaar hopen we duidelijkheid te hebben. Als tweede blijft het winkelcentrum De Weiert in Emmen de focus hebben. SynVest heeft een winkelspecialist ingehuurd die onder meer middelgrote partijen benadert. Door de verhuizing van de dierentuin ontstaat er een nieuwe routing door de stad. Deze routing zorgt voor nieuwe kansen.

De leegstand van de totale portefeuille kwam in 2016 uit op gemiddeld 15%. Belangrijke doelstelling is deze te verlagen.

Gunstige ontwikkeling in de bestaande leningen

Onlangs zijn de bestaande leningen van zowel Syntrus Achmea als van de FGH Bank, tegen aanzienlijk gunstiger condities, voor 5 jaar verlengd. De rentebetalingen zijn hierdoor fors gedaald en dat scheelt aan rentelasten ongeveer 900.000 euro op jaarbasis. Bij de onderhandeling heeft SynVest ook afspraken gemaakt over toekomstige dividenduitkering. Er is afgesproken dat SynVest dividend mag uitkeren zodra het loan to value-percentage onder 85% valt en de DSCR groter is dan 1,2. Dit laatste percentage geeft aan in hoeverre en hoe lang het fonds aan zijn verplichtingen kan voldoen gezien haar inkomsten en uitgaven. Het is nu nog onduidelijk aan te geven wanneer dividend uitkeren mogelijk zal zijn.

Verwachting voor 2017

SynVest verwacht dat de waardeontwikkeling in 2017 een positieve trend zal laten zien. De Nederlandse vastgoedmarkt zit duidelijk in de lift, dat bleek ook uit de presentatie van gastspreker Leopold Willems, hoofd vastgoed taxaties van Cushman & Wakefield. De resultaten van de herfinanciering komen ook direct ten goede aan de positie van het vastgoedfonds.

Op de vraag naar mogelijke wijziging in status van het fonds gaf Van Gooswilligen aan dat het fonds voorlopig helaas nog closed-end moet blijven. Het streven is het fonds weer open-end te maken. Daarvoor zijn goede resultaten en vertrouwen van bestaande en nieuwe beleggers noodzakelijk. Wanneer dit in voldoende mate aanwezig zal zijn is nu nog niet aan te geven. Tot die tijd zijn de certificaten verhandelbaar via NPEX.