Meerdervoort Amaliawolde    

     

meerdervoort_vastgoedfonds_logo
Menu
AFM - Geen prospectusplicht!

Meerdervoort Amaliawolde is een initiatief van de Meerdervoort Group B.V. en richt zich op het maken van lange termijn winsten door verhuur en exploitatie van beleggingsvastgoed.

Specificaties obligatie Meerdervoort Amaliawolde

Uitgevende instelling Meerdervoort Amaliawolde B.V.
Lening € 4.500.000 / 4.500 obligaties
Nominale waarde € 1.000 
Rente  7% per jaar (excl. servicekosten)
Coupon  € 5,84 per maand (excl. servicekosten)
Looptijd Maximaal 5 jaar 
Einde inschrijving Donderdag 12 december 2019*
* Behoudens verkorting / verlenging inschrijvingstermijn.
Amaliawolde vooraanzicht

Project Meerdervoort Amaliawolde

Meerdervoort Amaliawolde en Meerdervoort Group

Meerdervoort Amaliawolde B.V. is een initiatief van aandeelhouders van Meerdervoort Group B.V. 

Meerdervoort Group B.V. is een vastgoedonderneming gericht op het maken van lange termijn winsten door lange termijn verhuur en exploitatie van beleggingsvastgoed. Meerdervoort Group B.V. richt zich met name op drie categorieën vastgoed: woningen, zorgvastgoed en multi-tenant kantoorvastgoed (bedrijfsverzamelgebouwen en flexkantoren)

De Meerdervoort Group is sinds 2015 actief met het opbouwen van een vastgoedportefeuille. Voor de financiering maakt Meerdervoort gebruik van hoofdzakelijk particuliere financiers. Banken waren na de malaise vanaf 2008 (de financiële crisis) in mindere mate of geheel niet bereid om vastgoed te financieren. 

Meerdervoort startte in 2015 door vanuit Meerdervoort Real Estate B.V. een fonds te lanceren zonder bankfinanciering om te laten zien dat banken als ‘middlemen’ niet per sé nodig zijn voor financieringen. De initiatiefnemers van Meerdervoort wilden haar particuliere financiers de zelfde zekerheden bieden die de bank normaal vraagt door hen een 1e hypothecaire zekerheid te bieden.

Binnen een besloten kring die zich langzaam verder uitbreidde, is door Meerdervoort in diverse BV’s en CV’s een mooie en omvangrijke vastgoedportefeuille opgebouwd. Inmiddels zijn veel banken weer actief met het financieren van vastgoed en sinds 2018 maakt Meerdervoort ook weer af en toe gebruik van de financieringsmogelijkheden bij banken. Om particuliere financiers bij combinatiefinancieringen (bank + particulier) toch een mate van zekerheid te bieden geeft Meerdervoort financiers in zulke gevallen een 2e hypothecaire zekerheid. De bank heeft dan het 1e recht, maar bij verkoop komen onze particuliere financiers als 2e aan de beurt. Wij streven altijd naar een WIN-WIN situatie: particuliere financiers ontvangen een mooie vooraf afgesproken rente op hun lening en Meerdervoort brengt een ruime vastgoedexpertise in. 

Mijlpalen + tijdlijn Meerdervoort Vastgoedfondsen

  • ​Meerdervoort Garantiefonds C.V. (2015)
  • Project Plantsoenhuis | Wageningen (2016)
  • Meerdervoort Garantiefonds II (2017)
  • Project Amsterdamsestraatweg | Utrecht (2017)
  • Project Medicaya | Den Haag (2017)
  • Project De Lindelaer | Maarn (2017)
  • Meerdervoort Garantiefonds III (2018)
  • Project Beringhem | Bennekom (2018)
  • Project De kapperszaak | Breukelen (2018)
  • Project Medicaya II | Den Haag (2018)
  • Project De winkel | Breukelen (2018)
  • Project De Vrije School | Utrecht (2018)
  • Project Meerdervoort Garantiefonds XL (2019)
  • Project Zonnebaan | Utrecht (2019)
  • Project Het Torentje | Wormerveer (2019)
  • Project Corbulo | Voorburg (2019)
  • Project Boris en Victor | Zwijndrecht (2019)
  • Project Meerdervoort Amaliawolde / NPEX (2019) nu live!
     
Amaliawolde ingang

Hoofdingang Amaliawolde

Omschrijving van het project Amaliawolde

 
Wij hebben op 30 augustus 2019 een voorlopige koopovereenkomst getekend voor de aankoop van het kantoorpand ‘Amaliawolde’ aan de Amalialaan 126 in (3743 KL) Baarn. De datum voor de levering van het kantoorpand is gepland op uiterlijk 20 december 2019.

Het pand heeft de volgende kenmerken: 
  • Het pand is gebouwd in 1997 en heeft 4 lagen. Dit is exclusief het souterrain. 
    Het souterrain is half-verdiept en heeft beperkt daglicht. Om die reden wordt het momenteel niet verhuurd. 
  • Het pand heeft energielabel A.
  • De totale oppervlakte van het pand is 9.000 m2, waarvan ongeveer 7.995 m2 gebruikt wordt voor kantoren. 
  • Het pand heeft 154 parkeerplaatsen verdeeld over de parkeerkelder, het parkeerdek en het terrein zelf.
  • Het pand bestaat uit verschillende kamers die als kantoor worden gebruikt. 
    Deze kamers zijn flexibel op te delen of uit te breiden. Op dit moment wordt 88% van de bruikbare ruimte verhuurd. Een deel wordt gebruikt voor flexibele contracten. Het andere deel wordt gebruikt voor middellange en lange termijn verhuur. 
  • De ligging is tussen statige woon- en kantoorvilla’s in een gemengde wijk (wonen/werken) en in de nabijheid (2 minuten) van het treinstation van Baarn. 

Wij willen het kantoorpand kopen voor een prijs van € 9.800.000. De getaxeerde waarde van het kantoorpand is door een onafhankelijke taxateur vastgesteld op € 10.880.000. Wij kunnen het kantoorpand kopen voor een lagere prijs dan de getaxeerde waarde, omdat een achterstand bestaat in het onderhoud en de verkoper haar bedrijfsstrategie heeft aangepast door zich niet langer te richten op deze regio.
Amaliawolde Kantoorruimte

Wie zijn onze huurders?

Het kantoorpand bestaat uit verschillende kantoren met verschillende groottes. Een deel bestaat uit kantoren voor de middellange en lange termijn verhuur. Een ander deel bestaat uit flexibele kantoren.

Bezettingsgraad
De bezettingsgraad in 2019 bedraagt ca 88% (2018: 72%)

Onze strategie

De kantoren in het pand willen wij verhuren. Het doel hiervan is om op lange termijn een financieel voordeel te behalen. Dat willen wij met name doen op twee manieren:
  1. door het indexeren van de huur waardoor de huurprijs stijgt. 
  2. door de nu nog niet-verhuurde ruimtes te verhuren. Dat zit met name op het souterrain.

Meerdervoort Group B.V., waarvan wij deel uitmaken, richt zich met name op drie categorieën vastgoed:
  • woningen,
  • zorgvastgoed en
  • multi-tenant kantoorvastgoed (bedrijfsverzamelgebouwen en flexkantoren).

De strategie van Meerdervoort Group B.V. is in het kort: 
  • Hoge directe cashflow 
  • Bij fluctuaties van de markt moet de kasstroom ruim voldoende zijn om rente en aflossing te betalen.
  • Laag risico op leegstand
  • De voorkeur gaat uit naar gespreide woonportefeuilles en/of multi-tenant kantoorgebouwen met een gespreid aantal huurders). 
  • Locatie
  • Woningen en kantoorpanden zijn schaars en grond in en om grote steden blijft altijd waardevast. Meerdervoort Group B.V. richt zich bij bedrijfsverzamelgebouwen op gebouwen en locaties die zich goed lenen voor een transformatie naar woningen als dat in de toekomst gunstiger is dan de flexkantorenmarkt.
    Voor woningen richt Meerdervoort Group B.V. zich op starterswoningen en woningen in het middensegment in en rondom de grote steden in de Randstad.
    Zorgcomplexen koopt Meerdervoort Group B.V. in diverse grote en kleinere steden in Nederland.
    Bedrijfsverzamelgebouwen koopt Meerdervoort Group B.V. op strategische locaties zoals in centra, bij uitvalswegen of op stationslocaties.
    Meerdervoort Group B.V. meent dat bedrijfsverzamelgebouwen de toekomst hebben. Zakelijke huurders, zoals het MKB en ook ZZP’ers, willen steeds meer flexibel zijn en zich kunnen aanpassen op hun groei.

Verwachtingen verhuur kantoorruimte

Verwachting verhuur kantoren
De verwachtingen voor de verhuur van kantoorruimte zijn positief en met name de groei van de werkgelegenheid is hierbij belangrijk. Het aantal banen neemt in 2019 en 2020 met 309.000 toe. 
(Bron: UWV 2019/Bouwinvest, 2019, pag. 11, https://www.bouwinvest.nl/media/3989/bouwinvest_trends-en-ontwikkelingen-op-het-gebied-van-nederlands-vastgoed-2019-2021.pdf).

Dit leidt tot een aanhoudende vraag naar kantoorruimte. De verwachting is dan ook dat de huurprijzen minimaal het aankomende jaar nog blijven stijgen.
(Bron: Savills, 2019, https://www.savills.nl/_news/article/0/274132-0/1/2019/europese-kantorenmarkt--huurgroei-van-gemiddeld-3-4--per-jaar-verwacht-door-beperkt-aanbod).

De groei van de vraag naar kantoorruimte zal naar verwachting wel afzwakken. Voor bedrijven wordt het namelijk steeds moeilijker om geschikte werknemers te vinden. Dit beperkt de groei van bedrijven en daarmee dus ook de vraag naar extra kantoorruimte.
(Bron: ING, 2019, https://www.ing.nl/zakelijk/kennis-over-de-economie/onze-economie/de-nederlandse-economie/publicaties/groei-nederlandse-economie.html).

Deze zoektocht naar nieuwe werknemers leidt er ook toe dat bedrijven investeren in een betere locatie en mooier kantoorpand om zo talent aan te trekken. Eigenaren van kantoren worden dus gedwongen om te investeren en innoveren.
(Bron: Bouwinvest, 2019, pag. 12, https://www.bouwinvest.nl/media/3989/bouwinvest_trends-en-ontwikkelingen-op-het-gebied-van-nederlands-vastgoed-2019-2021.pdf).

Een van die voorbeelden van innovatie in de kantorenmarkt is de opkomst van flexkantoren, ook-wel “shared-office” of “co-workingspace” genoemd.
Amaliawolde Flexplek

Opkomst van flexkantoren

Flexkantoren zijn een relatief nieuw begrip in de kantorenmarkt. Een flexkantoor is een concept waarbij (veelal kleine-) kantoorruimtes met gedeelde voorzieningen en worden verhuurd met korte opzegtermijn (variërend van 1 tot 3 maanden). Het is de afgelopen jaren steeds minder vanzelfsprekend geworden dat kantoorgebruikers contracten afsluiten voor een periode van 5 tot 10 jaar.
(Bron: CBRE, 2018, https://nieuws.cbre.nl/cbre-vraag-naar-flexibele-kantoorruimte-groeit-en-is-onomkeerbare-ontwikkeling/).

Het MKB en met name ZZP’ers hechten veel waarde aan flexibiliteit van het huurcontract, de laagdrempelige ontmoeting met andere ondernemers en een levendige omgeving. De verwachting is dat het marktaandeel van flexkantoren tussen 2019 en 2024 jaarlijks met 20-30% zal groeien. Momenteel beslaan flexkantoren nog slechts 2-3% van de totale verhuurmarkt, waar de verwachting is dat dit rond 2024 opgelopen is tot 5 a 10%.
(Bron: Bouwinvest, 2019, pag. 12, https://www.bouwinvest.nl/media/3989/bouwinvest_trends-en-ontwikkelingen-op-het-gebied-van-nederlands-vastgoed-2019-2021.pdf).

Partners en klanten

Klanten

Bestuur en aandeelhouders van Amaliawolde B.V. 


Wij maken onderdeel uit van een groep van bedrijven van Meerdervoort Group B.V.

De heer C. den Besten is (indirect via CDB Capital B.V. en CDB Beheer B.V.) onze bestuurder. Wij hebben 2 aandeelhouders: 
  • Onze bestuurder, CDB Capital B.V., heeft 10% van onze aandelen. 
  • Meerdervoort Group B.V. heeft 90% van onze aandelen. De uiteindelijke belanghebbenden zijn de heer S. Bos (33 1/3%), de heer W. Groenen (33 1/3%) en de heer F. Angius (33 1/3%).

Management Meerdervoort Vastgoedfondsen

Wijnand Groenen

Wijnand Groenen

Commercieel Directeur
 
Federico Angius

Federico Angius 

Algemeen Directeur
 
Corné den Besten

Corné den Besten 

Financieel Directeur 
 

Belangrijkste risico’s

Aan beleggen zijn altijd risico’s verbonden. Het belangrijkste risico dat u loopt, is dat Meerdervoort Amaliawolde B.V. geen geld heeft om u terug te betalen of om de rente te betalen. Dit zou onder meer kunnen gebeuren indien het gebouw gedurende een lange periode deels of geheel leeg komt te staan. Dan kan het zijn dat u geen rente krijgt en/of niets van de lening terugbetaald krijgt. 

Er worden beperkt zekerheden geboden. Voor de volledige risicoanalyse verwijzen wij u naar het prospectus en het informatiedocument.

Tarieven

Onderstaand zijn de tarieven weergegeven die NPEX hanteert.

NPEX-rekening Gratis
Geld storten Gratis
Inschrijfkosten emissie  1% éénmalig
Servicekosten  0,05% per maand* 
* Te berekenen over de nominale waarde van de obligaties in portefeuille op coupon betaaldatum en te verrekenen met de (maandelijkse) rentebetaling.
Laatst bijgewerkt: 22-11-2019